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（原标题：解决问题房价问题的关键在于调整住房制度）当前，房价问题再度沦为全社会注目的焦点。所谓的房价问题还包括两方面：一是所指房价过低，远超过了一般老百姓的收益承受能力；二是指房价下跌速度过慢。

房价问题之所以经常性地沦为社会热点问题，关键在于住房制度出有了偏差。若住房制度得到缺失，房价问题不会渐渐演进沦为社会问题。全然从经济角度无法说明房价的持续加剧。

关于房价问题的分析，大多数从货币政策、人口结构、经济快速增长等问题应从。这些分析笔者都曾多次尝试过，但这些分析在逻辑上都无法自洽。在经济上行压力日增、经济增长速度下降的背景下，说道是经济快速增长造成了房价较慢下降，似乎是无法服众的。

从人口结构看，追加劳动力的速度及数量都比几年前明显上升，农村人口转入城市的速度与数量某种程度不及从前，但主要城市的房价下跌速度却多达以往，可见，从人口的角度也无法说明房价问题。货币政策性刺激了房价的假说某种程度无法自洽。

从较长时间区间看，房价或许与货币供应量之间有较强的相关性，但这无法说明当前的房价。当前的广义货币供应量的增长速度仍然平稳在11%左右，大大高于2012年前平均值17%的速度。有人拿狭义货币供应量的增长速度来分析当前的房价，而历史上狭义货币供应量与房价之间的相关性更差。

深层次的问题是住房制度设计上不存在问题。我国内地住房制度类似于我国香港，特别是在是土地制度上完全几乎仿效香港。如果我国不调整当前的住房制度，中国内地的很多城市房价只不会更加喜，甚至多达我国香港。住房问题不会持续沦为社会注目的焦点问题，不仅有利于我国经济结构的转型与升级，而且对社会平稳包含较小的冲击。

发展初期过度特别强调住房商品化和市场化要把住房问题说道确切，必需理解住房制度特点以及我国住房制度改革的历程。住房大同小异一般消费品的两个最重要特点：其一，住房是不动产，无法像萝卜、青菜那样在市场上权利流通，因此，住房市场无法构建自由竞争；其二，住房除了符合生活消费外，还是一种投资品，其价格不是由供求关系要求，而是由预期要求，因此，住房市场不不存在市场平衡价格，其价格更容易经常出现轻微波动。

因此，住房无法任凭市场自我调节，必须政府的大力介入，各国政府都将住房视作定公共产品。我国住房制度设计过度特别强调住房商品化和市场化，忽略了住房是一个定公共产品的属性。

应当否认，我国住房制度改革因为缺乏经验而走到一点弯路。1998年7月3日，《国务院关于更进一步深化城镇住房制度改革减缓住房建设的通报》（即23号文）印发。该文件把住房商品化列入房改的指导思想，并明确提出了实行住房分类供应的改革思路。

住房分类供应制度的主要内容是：对高收入者供应商品房，对中低收入者供应所含一定社会保障的经济限于住房，对最低收入者供应所含较多社会保障的廉租屋。这是一个以社会保障住房居多、融合有助于商品房的制度，是一个以解决问题好中低收入者住房问题为重点的住房制度。当时，人们对住房分类供应有一个比例设想：10%的低保户由政府获取廉租住房，占到人口70%的中低收入阶层由政府获取经济限于住房，其余的20%富裕阶层由市场获取商品住房。

23号文一方面特别强调住房商品化，一方面又特别强调住房的分类供应。只不过这二者不存在内在对立。

从客观的看作，我国住房制度改革之所以片面强调市场化，与当时的国际国内形势有关。在住房制度改革文件的实施过程中，恰遇亚洲金融危机，性刺激住房消费与投资沦为短期政策目标。

毫无疑问，增加保障型住房对性刺激商品住房价格可以起着刺激作用。2003年之后，保障型住房占到房地产投资的比例一度降至3%左右，有些城市（如上海）甚至中止了经济限于住房。

这是2004年至2007年房价经常出现过慢下跌的原因之一。2007年8月份实施了《国务院关于解决问题城市低收入家庭住房艰难的若干意见》（即24号文），特别强调要完备政府保障制度，减少保障型住房的建设。

在一定程度上对23号文展开了纠偏。2012年以来，新一届政府大力推展棚户区改建，为解决问题城市中低收入阶层住房艰难起着了大力起到，但还没看清住房制度改革的核心问题。住房商品化和市场化的仅次于受益者是地方财政，因此，住房市场化一旦实行，就呈现强劲的自我增强和路径倚赖特征，必须强劲的外力作用才能转变其轨迹，这个强劲的外力不能来自中央政府。

国外在住房制度设计方面的经验和教训我们现在遇上的住房问题，早期的工业化国家也曾多次遇上过。在一定程度上可以说道，我们现在遇上的住房困境，发达国家在经济发展的早期都曾多次遇上过。因此，总结发达国家在住房制度方面的演进，不利于我们更加明晰地了解房价攀升所带给的疑惑。最先遇上住房问题的是英国。

18世纪前的英国主流经济思潮是权利资本主义，特别强调小政府、大市场，政府把住房视作一般商品，由市场自发性调节。在工业革命的推展下，英国的城市化加快，随着更加多的农村人口转入城市，住房问题开始突显。

主要展现出为：大多数中低收入阶层住房条件险恶，而少数大资本家掌控着土地和住房资源，社会经常出现反感的阶层矛盾。到了19世纪，住房问题更为引人注目，并已沦为相当严重的社会问题，恩格斯的《论德国的住房问题》就是在这种背景下写的。

经过一个多世纪的政治博弈论和理论探究，在转入20世纪后，工业化国家获得了以下共识：住房是一种福利性、社会性很强的类似商品，无法几乎由市场调节其供求关系，实行住房商品化是兴起住房问题以后住房灾难的主要原因。要彻底解决这一问题，必需改革这一旧制度。于是，从20世纪初开始，许多国家相继通过房制度改革，抛弃了住房市场化制度，实行一种政府插手、以住房福利居多并与住房商品化必要融合的新制度。因为各国实行的新制度大同小异，后来人们把这些新制度总称为现代住房制度。

由于现代住房制度需要有针对性地避免原有制度不存在的弊端，实行这一制度的国家都较为顺利地解决问题好广大居民（尤其是中低收入者）的住房问题。现代住房制度早就获得国际社会的接纳，并沦为联合的行为准则。

1996年联合国开会人居大会的宣言中，明确提出人人拥有必要住房的总目标，拒绝各国派遣副总理级别的领导干部与会，并在大会宣言上签署对构建总目标作出肃穆允诺。人居大会后，我国党和政府旋即明确提出寄居有所居于的目标。从全球视野看，我国香港的住房制度有一点我们认真总结。

因为我国内地改革开放后实施的土地制度及政府制度很多是糅合香港的作法。香港住房的平均值单价为全世界最低。

这与香港的土地拍卖会方式及住房制度设计有很大关系。香港土地拍卖会方式始自港英政府。为了在土地上取得更好的资金，当时的港英政府竭力增加土地供应，推高土地价格。

在住房制度方面，港英政府对中低收入者获取廉价的公共出租住房，仅有香港大约一半的人住在公共出租住房或由政府营造的所含一定福利的住房里。另外大约一半的人通过几乎市场化的途径解决问题自己的住房问题。

随着土地拍卖会价格大大下降，香港地区的住房价格大自然水涨船高。房价的下跌使得享有住房产权的人群和出租住房的人群之间的财富差距日益不断扩大，社会分化日益严重，多数年轻人对未来丧失了信心。

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