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概要：近年来，我国房价持续大大地下跌，毕竟，既有经济方面的，也有心理预期和消费文化等非经济方面的。因此，为了应付这一问题，必需明确问题具体分析，采行有针对性的措施。　　关键词：房价；下跌；原因；对策 　　 　　1998年住房制度改革以来，住房充沛的市场需求持续地迸发出来。近年来，我国商品住宅价格广泛下跌较慢，某些城市的房价甚至经常出现“上涨”。

各界人士争相对我国房地产否已经常出现泡沫展开讨论，并对目前房地产短路明确提出各种批评，这些皆已引发中央的高度重视。国务院已实施多种措施来诱导房地产价格上涨，甚至作为政治任务发布命令地方政府。即便如此，调控的效果仍不明显，有些城市房价反而上涨得更慢，其原因应当说道是多方面的，本文就该问题进行研究和分析，并针对不存在的问题明确提出适当的对策。　　 　　一、房价持续下跌的原因 　　 　　（一）经济原因 　　首先，当前房价下跌与地价下跌密切相关。

随着国民经济和城市建设的发展，涉及土地会因“级差地租”变化的影响，导致土地出让价格的下跌，这是几乎长时间的。必须紧密注目的是地价的不长时间下跌。土地储备和“招拍挂”制度实行以来，对减少土地出让的透明度、防止寻租充分发挥了最重要起到。

但不能规避的是，“招拍挂”制度也不存在显著的缺失，即更容易过高地压低地价。这就明确提出了一个在拍卖时如何掌控转让价的高限问题。

　　其次，新建住宅修建成本增加。这里所说的成本上升，既还包括建材等上游产品价格上涨带给的成本增加、征地成本提升及精装修商品房的减少，还包括新建住宅品质提高所带给的成本增加。可以必要感受到的是，2000年以来竣工的住宅与上世纪80年代、90年代比起，无论是房屋的户型，还是小区设施及环境的营造，都有极大的转变与提高。

如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。　　第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分地区的房屋研发中，高档房屋比重过低，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量严重不足。

一些大中城市在房地产开发中忽略了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，造成了经济适用房销售违规操作和市场抹黑现象。从市场的发展看，供给结构相当严重地违反市场需求结构，在一些档次住房供应量严重不足的情况下，就不会产生结构性泡沫现象。

　　第四，多种住房市场需求充沛。一方面，房地产市场不存在极大的现实住房市场需求，其依据是：到2020年，我国城市化水平将超过55％－60％，在此期间将有2.2亿－2.3亿人从农村移往到城市，这些人必须解决问题居住于问题；目前我国城镇人均住房面积为23.8平方米，据预测到2020年构建全面小康时，人均住房面积将超过35平方米；我国城市房屋征地辟新的过程中不存在大量刚性的被动市场需求，今后一段时间内，征地量将有所膨胀，但仍将维持较大规模；我国每年婚后家庭在600－900万左右，其中非常一部分有购房市场需求；普通高校毕业生人数大幅减少，这些人中非常一部分在未来3－4年内都将产生购房市场需求。　　另一方面，当前房地产市场中还不存在大量投资市场需求。一般来说，短路快速增长的行业是由低市场需求和低价格所推展的，低价格就带给这些行业巨额的高利润，巨额低利润就性刺激了投资市场需求，投资市场需求更进一步压低价格。

随着我国经济的发展，居民农村居民收益提升，民间资金雄厚，大量资金必须找寻投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完备，这也是房地产投资市场需求不断扩大的经济背景。　　在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化成为投机。目前国内部分地区房价上涨，与不存在投机性抹黑密切相关。部分研发企业利用政策和市场信息的不平面，蓄意抹黑，再加个别媒体不特征选，广受图形，使部分消费者盲目波澜，导致局部地区、个别房地产项目价格短期内经常出现非正常下跌。

　　 　　（二）心理预期 　　以上主要就是指成本和供给关系两个方面来分析房价。但实质上，房价有区别于一般商品价格的构成特点。非常简单按照成本或供求关系来了解房价并无法接到预期的效果。

事实上，房价不仅可以很大地瓦解成本，甚至可以很大地瓦解实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，确实要求房价的并不是开发商要买多少房子，或者居民的消费市场需求必须多少房子，而是社会广泛的经济预期。

以香港房地产价格为事例，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌到去了65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都并不大，意味着是人们的社会预期、经济预期再次发生转变，房价就再次发生轻微变化。

也就是说，社会经济预期对房价的影响要比现实的供求关系小得多。　　更加最重要的是，国家对房地产业采行的宏观调控政策也印证了人们的预期。

当前采行的调控措施主要有：一是通过银行放宽房地产开发项目的贷款供应；二是停止农用地转非农用建设用地审核，严格控制农用地改以建设用地的规模，从凸掌控房地产开发的土地供应。这实质上就是指资金和土地两个源头掌控房地产供应。从国家的角度谈，是为了掌控房地产投资规模，避免宏观经济过热采行的必要措施。

但对普通消费者来说，他们能感觉并获得的心理预期就是“开发商地也就让，钱也就让，今后房子的供应要少了，房价也要上涨了”。　　在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不平面，利用自己的话语权，通过媒体鼓吹“房价还要之后下跌”的观点，更进一步增强老百姓的心理预期，导致局部地区房价短期内经常出现非正常下跌。　　 　　（三）消费文化 　　在中国，享有房产是历代恪守下来的传统，中国人将享有住房看作是人生的很大执着，指出家财万贯终会消耗，只有房子是可以父传子，子传孙，代代相传的资产，没房子就意味著没“家”，就沦为流离失所的人，就看起来没根的树。

家在中华民族的心中是平稳、寒冷、人与自然、团圆的象征物，是构成家庭的首要必备之物，它不全然是一个遮风挡雨的住处、一个睡觉的地方，更好的是被彰显了精神层面上的意义，就像我们经常把家形容出是心灵的港湾，是养老归终、落叶归根的好去处，“家”在中国人的眼里是任何物品都无法替代的，也于是以囚此，中华子孙对个人住房的执着未曾间断过。

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