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【概要】经济适用房政策是构建“居者有其屋”和谐社会的最重要国策，而对于中低收入购房者政府如何对其获取优惠毕竟众口不一。本文通过几乎信息状态下政府和房地产开发商两参与者的博弈论分析，说明了现行经济适用房政策继续执行过程中的不合理现象，说明了了问题之根源，并明确提出了经济适用房政策改良的方向。

　　【关键词】经济适用房 博弈论 商品房 　　 　　一、章节 　　 　　在全国商品房价格一路攀升进程中，随着社会各阶层人群收入水平差距的更进一步拉大和我国城市化进程的迅猛发展，社会保障中关于中低收入家庭住房确保的压力更加大，对立也日益突出。中低收入家庭购房可望而不可及早已出了社会各界注目的焦点。经历了无数期望之后我国实施了现行的经济适用房政策，即政府获取使用权拨给土地，限定版建设标准，供应对象和销售价格，建设经济适用房供给中低收入购房者。

该项政策一度沦为社会各界的期望，政府期望能借以避免由于房价过低而造成的不安稳因素，构建“居者有其屋”的和谐社会。然而经济适用房在构建其经济和限于的社会保障特性时并不是一帆风顺，经常出现了许多怪异现象，诸如开发商不大力遵守研发建设合约；经济适用房最后为富人享有等问题。

这样就与政府实行经济适用房政策的想法互为违反。原因是多方面的，本文将用经济学中的博弈论理论来加以分析。　　 　　二、基本假设 　　 　　1、参予人是理性的,即严苛执着自身的效用最大化。　　2、仅有考虑到显战略的情况。

　　3、“调补砖头”和“调补人头”。基于2004年5月13日建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行牵头公布的《经济适用房管理办法》的界定，目前我国经济适用房是指政府获取政策优惠，限定版建设标准，供应对象和销售价格，具备确保性质的政策性商品住房。假设该政策为“调补砖头”；将政府对中低收入购房者仅有获取资金补贴假设称作“调补人头”。

“调补人头”时，经济适用房研发建设过程和普通商品房一样，只是在销售阶段对有资格的中低收入购房者获取资金补贴，其资金补贴额相等土地出让金与部分税费之和，将要“调补砖头”时的优惠补贴给中低收入购房者。　　4、“相反希望”和“逆向希望”。

房地产开发商大力遵守建设合约，希望通过技术改良和有效地管理减少开发成本称作“相反希望”，反之称作“逆向希望”。　　 　　三、模型构成要素 　　 　　本文应用于的是几乎信息静态博弈论中的策略型阐释，主要由以下三部分构成： 　　1、局中人。即博弈论的参与者，他们是博弈论的决策主体。本模型中参与者甲指政府，参与者乙指房地产开发商。

　　2、策略。指每个参予人在博弈论中可以自由选择使用的行动方案。本模型中参与者甲的策略为s1i∈S1i=（s11,s12）=(调补砖头，调补人头),参与者乙的策略为s2i∈S2i=（s21,s22）=(相反希望，逆向希望)。

　　 　　3、缴纳函数。缴纳是指参予人从各种策略中取得的收益。经济限于房中政府的缴纳函数U(s1i)=R+F-C1-C2-E 　　R指土地的出让金，F指涉及税收，C是政府政策的监督成本，可细分为对开发商严肃履行合同的监督成本C1和对购房者的监督成本C2，E是政府对中低收入购房者的资金补贴。　　作为理性人，开发商的缴纳函数有两种，当政府使用“调补砖头”政策时: 　　 　　C'=（P-∑Cj-C''）÷r 　　式中r为经济适用房研发中开发商的利润率，∑Cj为开发商研发经济适用房的各项必要成本之和，a为常数系数，k为小于1的常数，C''为研发间接成本。

P为中低收入家庭需要拒绝接受的经济适用房最低价格。　　公式解释：根据《经济限于住房价格管理办法》中的规定，经济适用房开发商的利润率无法多达研发必要成本的3%，这近高于一般商品住房研发的利润率，因此开发商的利润实质上出了研发必要成本的函数，利润在一定程度上不会随着开发成本的减少而快速增长，当成本增加引发的经济适用房价格下降到中低收入购房者需要拒绝接受的最大限度时，开发商的利润开始随着成本的减少而减少。　　当政府使用“调补人头”方式时: 　　U(s2i)=Q×P－Q×∑Cj－Q×∑Cj'' 　　此时将经济适用房研发建设放进商品房研发建设的大市场环境中,在短期内，市场价格P恒定。基于城市规划对建筑密度和容积率都有容许，以维护居住于环境，避免房地产开发商过渡性研发所带给的外部负效应，住房开发量Q应当有上限值Qmax，一般来说开发商为执着利润最大化，研发时总是所取Q=Qmax，于是此时U-i= Qmax×P－Qmax×∑Cj－Qmax×∑Cj''，即开发商的缴纳函数实际为各项成本之和的函数。

开发商的利润不会随着开发成本的减少而减少，随着开发成本的减少而减少。　　 　　四、占优势战略平衡分析 　　 　　1、对于政府。

其策略为s1i∈S1i=（s11,s12）=(调补砖头，调补人头)，缴纳函数U=R+F-C1-C2-E 　　当 s1i=s11=“调补砖头”时，根据《经济适用房管理办法》的规定，土地出让方式为政府拨给即土地成本为0，而且税收优惠1/2，给定F/2，但是没资金补贴。于是在政府使用“调补砖头”政策时，其缴纳函数U（s11）=F/2-C1-C2。　　当s1i=s12=“调补人头”时，由于将经济适用房开发商视同为普通商品房开发商，相对于“调补砖头”时，政府对开发商的监督成本为0，同时和对待普通商品房一样政府缴纳全额土地出让金和各项税费(即此时的税费相等于“调补砖头”时的2倍，给定F)，而根据模型的假设，政府对购房者的资金补贴为E=R+F/2，于是： 　　U（s12）=R+F-C2-（R+F/2） 　　U（s12）-U（s11）=［R+F-C2-（R+F/2）］-［F/2-C1-C2］=C1 　　由以上公式可以显现出，假如政府采行“调补人头”政策，即使将全部土地出让金和一半的税费用来补贴经济适用房购买者，那么还可以节省下对于开发商的监督成本C1，当然所指的是相对于“调补砖头”时的监督成本，并不是说道对开发商没监督。

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